よくある質問（FAQ）

はい、現在は完全無料でご利用いただけます。SUUMO・楽待・HOME'S・健美家の物件URLを貼るだけで、IRR・NCF・デッドクロス判定まで含む詳細な財務診断が受けられます。

指定された物件ポータルサイトのページをリアルタイムで取得・解析しています。物件価格・築年数・賃料・構造・面積などを自動抽出し、計算エンジンに入力します。サイトの仕様変更などによりデータが取得できない場合は、手動入力モードをご利用ください。

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態です。この状態になると、帳簿上（税務上）は黒字になるため所得税が発生しますが、実際のキャッシュはローン返済で流出しています。つまり「税金は払うのに現金が減る」状態が生じます。特に節税目的で不動産投資をしている方には重大なリスクです。Estatefaxでは毎年の状態を計算し、デッドクロス発生年を特定します。

一般的な目安として、IRR 8%以上が良好、12%以上が優秀とされています。ただし、リスク許容度・投資目的・市場環境によって異なります。東京都心の低利回り物件（IRR 5〜7%）でも資産価値の維持・上昇を期待する戦略もあります。Estatefaxのシナリオシミュレーターで楽観・悲観ケースを試算してご判断ください。

表面利回りは「年間満室賃料 ÷ 物件価格 × 100」の単純計算で、ポータルサイトに掲載される数値です。実質利回り（Estatefaxでは税引後NCF利回り）は空室率・管理費・所得税・ローン返済を考慮した実際の手取りベースの利回りです。表面利回りが8%でも、実質では2〜3%になることも珍しくありません。

DCR（債務返済カバー率）が1.0未満の場合、NOI（純収益）だけではローン返済額をカバーできないことを意味します。自己資金からの持ち出しが生じます。金融機関は通常1.2以上を求めることが多く、1.0未満では追加融資が困難になる場合があります。ただし、購入初期は減価償却による節税効果でキャッシュアウトが補填されるケースもあります。

LTV（ローントゥバリュー）80%は多くの金融機関の融資基準内ですが、高めの水準です。物件価格が下落した場合、売却してもローンが残る（オーバーローン）リスクがあります。一方、レバレッジ効果で自己資金利回りを高められる面もあります。エリアの地価動向・資産性を考慮して判断が必要です。

一般的に物件価格の20〜30%を準備する必要があります。内訳は、頭金（物件価格の10〜20%）、仲介手数料（売買価格×3%+6万円）、登記費用（取得価格の1〜2%）、不動産取得税（取得価格の3〜4%）、火災保険・ローン手数料など。フルローンでも諸費用は必要です。

減価償却が終了すると、毎年計上できていた経費がなくなります。その結果、課税所得が増加し、所得税・住民税の負担が急増します。この時期を見越して、①減価償却期間内の売却、②再投資先の確保、③法人化による税率調整、などを検討する必要があります。デッドクロスとこの問題は密接に関連しています。

不動産収入から以下の費用を経費として控除できます：減価償却費、ローン利息（元金は不可）、管理委託費、修繕費・管理費（資本的支出でなければ）、火災保険料（按分）、固定資産税・都市計画税、仲介手数料（取得時は除く）、税理士費用、交通費など。所得税は「所得」（収入−経費）に課税されるため、適切な経費計上が重要です。

不動産投資であれば原則として青色申告をお勧めします。青色申告特別控除（最大65万円）が受けられるほか、損失の3年間繰越控除、専従者給与の必要経費算入などのメリットがあります。ただし複式簿記での帳簿管理が必要です。会計ソフトを使えばそれほど難しくありません。

一般的に考慮すべき要素は、①デッドクロス発生前（節税効果が最大の時期）、②減価償却期間終了前（経費が使える最後の時期）、③長期譲渡所得の優遇税率（5年超保有で約20%、5年以下で約39%）、④市場の物件需要・金利環境、⑤ローン残高と市場売却価格のバランス。Estatefaxのシナリオシミュレーターで各タイミングのIRRを試算できます。

主なチェックポイント：①管理手数料（賃料の5〜10%が相場）、②入居者募集力（空室期間）、③クレーム対応速度、④修繕業者との提携（費用の透明性）、⑤レポートの充実度（月次収支報告など）。安すぎる管理会社は対応が粗雑なことも。大手は安心感がある一方、地域密着型のほうが入居者確保に強いケースもあります。

一般論として、木造は利回りが高く（地方では10%超も）デッドクロスも早期に発生します。RC造は利回りは低め（都市部4〜7%）ですが資産価値が維持されやすく、長期保有・資産形成に向いています。木造は節税効果（残存耐用年数が短い＝早期償却）を活かした短期〜中期戦略、RC造は長期安定収益戦略と整理できます。

区分は少額から始められ（数百万〜）管理手間も少ないですが、管理組合に左右され、1室空室で収入ゼロになるリスクがあります。一棟は多数室あるので空室リスクが分散され収益性も高いですが、多額の自己資金・管理負担・建物全体の維持責任が伴います。最初の1棟は区分でノウハウを得てから一棟へ、という投資家も多いです。

地方物件の魅力は高利回り（利回り10〜15%も）と低価格（数百万〜）です。一方、リスクは人口減少による空室リスク・賃料下落・売却困難（流動性の低さ）・遠隔管理の難しさです。地方投資は現地管理会社との関係構築と、撤退基準（売却価格目線）の事前設定が重要です。

サブリースは空室リスクを軽減できますが、①賃料が満室賃料の80〜90%程度に減額される、②一定期間後の賃料減額・解約のリスク、③オーナーが直接テナントを管理できない、などのデメリットがあります。契約内容の精査が必須です。自主管理・通常委託と収益性をシミュレーションしてから判断しましょう。

不動産投資ローンでフルローン（物件価格の100%融資）を組むことは可能ですが、審査が厳しく、属性（年収・勤務先・信用情報）が高いことが必要です。LTVが100%になるため、物件価値が下落した際のリスクが大きく、ローン金利も高くなる傾向があります。諸費用（5〜10%）は自己資金で準備することが一般的です。

一般的な目安は年間賃料収入の5〜10%。築古物件・木造はより多く積み立てる必要があります。大規模修繕（屋根・外壁塗装・給排水管更新など）は数百万円単位になることも。修繕費は損金計上できる部分と資本的支出（取得価額に加算し減価償却）になる部分があります。修繕履歴の確認と積立計画が重要です。

変動金利の場合、金利上昇はADS（年間返済額）の増加につながり、DCRの悪化・NCFの減少を招きます。Estatefaxのシナリオシミュレーターで「金利調整」スライダーを操作することで、金利上昇時のIRR・NCFへの影響を試算できます。金利リスクを避けるには固定金利の選択、または余裕のある借入計画が有効です。

Estatefaxの計算は参考情報であり、確定申告に直接使用することを前提としていません。税務上の計算（特に減価償却の詳細、経費按分、青色申告特別控除など）は個別の状況によって異なります。実際の申告は税理士または税務署にご相談ください。ただし、投資判断・事前シミュレーションの参考情報として十分活用いただけます。

年収が高く(所得税率33%超)、複数物件・長期保有を考えている場合は法人化が有利になることが多いです。法人税率は最大23.2%と個人最高税率55%より低く、役員給与や退職金で所得分散もできます。ただし設立コスト・維持コスト・社会保険負担も生じます。物件数・規模が増えてから検討するのが一般的です。