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プロ級の不動産診断

デッドクロスとは、ローン返済のうち経費計上できない「元金返済額」が、非現金費用である「減価償却費」を上回る時点を指します。この時点から、帳簿上の利益（課税対象）は増えるのに実際の手元キャッシュは減るという逆転現象が起き、税負担が急増します。Estatefaxでは国税庁基準の計算でデッドクロスの発生年・深刻度を自動判定します。

表面利回り（グロス利回り）は「年間賃料 ÷ 物件価格 × 100」で計算される簡易指標です。一方、実質利回り（ネット利回り）は管理費・固定資産税・修繕積立金などの運営コストを差し引いた純収益（NOI）で計算します。表面利回りより1〜3%程度低くなるのが一般的で、投資判断では実質利回りが重要です。

IRR（内部収益率）は、投資から得られる全キャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率です。不動産投資では購入費・毎年のNCF（純収益）・売却益を含めたトータルリターンを1つの数字で表せるため、物件比較や他の投資商品との比較に最適です。一般に8%以上で良好、5〜8%が標準水準とされます。

中古物件の耐用年数は国税庁の簡便法で計算します。①法定耐用年数を超えた物件：法定耐用年数 × 0.2。②法定耐用年数内の物件：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 0.2。例えばRC（法定47年）で築20年なら「（47−20）＋20×0.2 = 31年」。年間減価償却費は「建物取得費 ÷ 残存耐用年数」で算出します。